COVİD 19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve tüm dünyaya yayılan koronavirüs salgını etkisini azaltmış ve yavaş yavaş normalleşme sürecine girilmiş olsa da halen sosyal ve ekonomik etkilerini sürdürmeye devam etmektedir. Virüsün ülkemizde yayılmaya başladığı dönemde hükümet tarafından pek çok önlem alınmış olup bu tedbirlerden ilki 16.03.2020 tarihinde çıkarılan İçişleri Bakanlığı genelgesi olmuştur.  Bu genelge ile birlikte Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten birçok işletmenin (gösteri merkezleri, konser salonları, sinemalar, kafeler, çocuk oyun alanları, spor merkezleri) faaliyetlerinin geçici bir süreyle durdurulacağı yönünde karar alınmıştır. Birçok işletme de çalışmaya kendi istekleriyle ara vermiş ya da uzaktan çalışma yöntemine geçmiştir. Bu durumda akıllara gelen ilk soru faaliyetleri durdurulan işletmelerin mal sahipleri ile olan kira ilişkilerinde ödemelerin ne olacağı konusudur.

• Covid 19 Salgınının İşyeri Kira Bedeli Ödemelerine İlişkin Etkisi

26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinde “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi durumunun kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi” oluşturmayacağı düzenlenmiştir.

Görüldüğü üzere işyeri kiraları açısından covid 19 un kira sözleşmelerine etkisi geçici olarak çözüme kavuşturulmuştur. Yeni bir düzenleme ile bu sürelerin uzatılmaması halinde, 30.06.2020 tarihinden sonra kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi uyarınca kiracısından kira bedelini isteme hakkı saklıdır. Bu durumda kiraya verenler kiracıdan temerrüt faizi de talep edebileceklerdir. Peki 30.06.2020 tarihinden sonra süreç tam anlamıyla nasıl işleyecektir? İşletmelerin süreçte yaşadığı ekonomik sıkıntılar düşünüldüğünde geçici olarak yapılan bu düzenlemenin yetersiz  kalacağı açıktır.

Bu nedenle covid 19 salgını süreci ve sonrasında yaşananları sözleşmelerde mücbir sebep kavramı içinde değerlendirmenin yerinde olacağı kanısındayız.

Taraflar arasındaki durumu yorumlarken öncelikle ilgili sözleşmede mücbir sebebe ilişkin herhangi bir düzenlemenin bulunup bulunmadığına bakılmalıdır. Şayet böyle bir düzenleme var ise kanunun emredici hükümlerine aykırılık halleri dışında öncelikle sözleşme hükümleri uygulanacaktır.

Peki sözleşmede mücbir sebebe ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmaması durumunda ne olacaktır? Konu kiraya veren ve kiracı açısından aşağıda ayrı ayrı incelenecektir.

• İşyeri Kiralarında Kiracı ve Kiraya Verenin Covid 19 Kapsamında Hakları

Virüsün aşısının bulunamayışı ve salgının etkisini azaltsa da halen devam etmesi nedeniyle kiracı açısından kira ilişkisinin devamı  çekilmez bir hal almış olabilir. Bu durumda kiracının Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümlerden yararlanarak fesih hakkını kullanması ya da hakimden sözleşmenin uyarlanmasını istemesi mümkündür.

Bu anlamda Borçlar Kanunu’nun 136  ve 138. maddeleri  ve kira sözleşmelerinde olağanüstü fesih kavramını düzenleyen 331. maddesi ihtimaller dahilinde olaya uygulanabilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesine göre; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.” denilmektedir.

Salgının uzun süre daha devam etmesi ihtimalinde kiracı açısından üstlendiği kira borcu ödeme ediminin imkansızlaşması söz konusu olabilir.  Bu maddeye göre mücbir sebebin söz konusu olması halinde edimi ifa yükümlülüğü sona erecek, sözleşme de bu kapsamda son bulacaktır.

Öte yandan Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” denilmektedir.

Salgının devam etmesi durumunda kiracıdan kira bedelini ödemesi beklenemeyecek bir hal alırsa kiracı sözleşmenin uyarlanmasını  ya da sözleşmenin feshini bu madde kapsamında talep edebilecektir. Ancak bir noktaya dikkatinizi çekmek isteriz ki, kanunun bu maddesinde borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan hakların saklı tutarak ifa etmiş olması aranmaktadır. Yani kiracı eğer bu süreçte kiraya verene herhangi bir ödemede bulunmuşsa bu ödemeye ihtirazi bir kayıt koymuş olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine bakıldığında ise kira sözleşmelerinde olağanüstü fesih kavramı düzenlenmektedir. Bu maddeye göre “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” denilmektedir. Bu durumda salgın süreci nedeniyle kira ilişkisinin devamının çekilmez hale geldiği iddia edilerek sözleşmenin yasal bildirim sürelerine uyularak kiracı veya kiraya veren tarafından feshi söz konusu olabilecektir.

Yukarıda bahsettiğimiz hükümler küçük işletmeler yanında alışveriş merkezleri içindeki işletmeler bakımından da aynı şekilde uygulama alanı bulabilecektir.

Şu anda ticari hayatın devamlılığı açısından akla en yatkın çözüm hakimden sözleşmenin uyarlanmasını talep etmektir. Zira yaşanan süreçte müşteri sayısında azalma, çalışma saatlerinde yaşanan kısıtlamalar vb. sebepler dolayısıyla bazı işletmeler ciddi anlamda ekonomik  sıkıntılar yaşamaktadır. Hakkaniyet gereği de bu işletmelerin kira sözleşmelerinin uyarlanmasını talep etme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda hakim tarafından konuya makul bir çözüm getirilebilecektir.

Ancak sözleşmenin uyarlanması ya da feshedilmesi haklarından hangisi kullanılırsa kullanılsın, her durumda mücbir sebebin önceden bir ihtarname ile karşı tarafa bildirilmesi yerinde olacaktır.